小区卫生差，绿化没有人管。不满物业公司的服务质量，业主就可以拖欠物业费以示抗议？那可不行。不久前，我市居民孙某就被物业公司一纸诉状告到了船营区人民法院，要求其支付欠缴的物业费。
不满物业服务，拖欠物业费6366元
2018年1月，被告孙某入住我市某小区。该小区由原告某物业公司负责提供物业服务。被告入住时发现家中窗户漏缝，但物业与地产公司方面看过后一直未维修。故孙某一直未缴纳2018年1月至2020年12月份的物业费，共计6366元。
在此期间，原告多次催要，被告以种种理由拒缴物业费，原告将被告诉至船营法院。经审理，法院认为，原告某物业公司取得了小区的物业管理权，并履行了提供物业服务的义务。被告孙某系该小区业主并实际接受了服务，理应依约定缴纳物业费。但因原告在物业服务过程中存在一定的瑕疵，故对被告孙某拖欠的物业管理费给予减免10%。法院判决被告给付原告2018年1月1日至2020年12月31日物业费5729.40元。
拒不履行判决，法院将其列入“黑名单”
“我就不交费，你能把我咋地!”判决生效后，物业公司多次催收，被执行人孙某仍未履行义务。进入执行程序后，执行局工作人员依法向被执行人孙某发送执行通知书、报告财产令等法律文书，启动网络查控。经查发现，被执行人名下仅有1000多元钱，便将1000元钱扣划至本院并退还给申请执行人。又查到被执行人名下有一处屋，已做查封。因本案标的较小，故未启动评估拍外程序。
办案法官拨打孙某电话要求来法院协商履行事宜，但其态度恶劣，表示无论如何自己也不会给钱。法院将被执行人孙某纳入失信人。
众所周知，失信被执行人是不能坐高铁、乘飞机的。半个月后，孙某因无法购买高铁票，身受限制，来到法院要求解决。面对承办法官，孙某表示，自己是做网络维修维护的，需要总出门，坐不了高铁让自己损失很大，愿意履行义务。但话语间仍然对物业服务“很差”耿耿于怀，认为减免10%不够多。
“你始终认为对物业公司判的轻了，可判决后你没上诉，现在判决已经生效了，所以履行是你应当的行为。”承办法官耐心劝解道：“今后与物业再有纠纷，你可以另行起诉物业公司维护自己的权益。”经过一番开导后，孙某对自己的行为感到懊悔，并表示今后不会再“以非对非”了：“我是带着怨气来的，但我认识到自己错了，我应该早点来履行。”孙某真诚地说道。付清了全部执行款，本案得以顺利执结。
物业服务不到位，为啥不能拒缴物业费？
就关于物业问题，记者采访了吉林衡丰律师事务所刘晓龙律师。刘晓龙说，许多业主不清楚自身和物业服务企业的责、权、利关系。实际上，物业服务企业不仅承担公用部位、公共设施设备维护，也负责环境卫生、绿化等管理。物业服务合同属于继续性合同，并不是一次性履行完毕，物业服务企业已经对业主提供物业服务，业主也需要按照约定缴纳物业费。
物业服务的质量标准应由物业服务合同明确约定，业主不应当以物业公司提供的管理服务不符合自己的需求或者自己认定的服务质量标准为理由拖欠物业费。若物业企业只是在服务的某些环节、个别区域存在瑕疵，不构成根本性违约，业主不能仅凭一次或数次未达到某种标准为由拒不缴费。只要物业公司提供了基本的服务，业主就应当缴纳物业费。
拒不缴纳物业费的行为不仅构成违约也对其他缴费业主造成不公平，并且容易造成“收费率低、服务差—服务差、业主不愿缴费—收费率更低、服务更差”的恶性循环，最终受害者还是业主本身。
物业服务不到位，该如何维护自己的权益？
刘晓龙说，如果业主认为物业服务存在问题，可以向业主委员会反映，由业主委员会督促物业进行整改。同时，业主也可以用法律武器捍卫自己的合法权益。业主需要向法庭提供物业公司服务不到位的证据，平时注意收集、保留如现场照片、视频及同物业公司交涉的录音等因物业服务瑕疵造成自己损失的证据，据此可另行主张赔偿而不是拒绝缴纳物业费，进而以合法有效的方式，理性维权。
1.买房时没签物业服务合同，或者收房了还未入住，也要交物业费吗？
需要。《民法典》第939条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业合同，对业主具有法律约束力。
业主虽然没有直接与物业公司签署前期物业服务合同，但物业公司按合同约定为业主提供了物业服务，故业主仍应向物业公司交纳物业费，并受开发商与物业公司签订的前期物业服务合同约束。
当业主未对房屋进行装修或正在装修但未实际入住使用时，物业服务人已经按照约定和有关规定提供了服务，因此业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
2.物业公司可以委托第三人提供服务吗？
可以，但是不能全部转委托或者肢解委托。《民法典》第941条规定：物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的,应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
为了保护业主权益，缩短纠纷发生时业主的维权距离，民法典限制物业服务企业任意转移其主要合同义务，亦有利于保障作为相对弱势方的业主的知情权与监督权。
3.业主家被盗、第三人侵害、狗咬人等可否要求物业公司赔偿？
《民法典》第942条规定: 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
小区发生偷盗或者其他侵权事件后，物业公司应及时向有关部门报告，提供小区监控录像、安保巡检记录等，协助有关部门处理侵权事件。物业公司在提供管理服务中有过错的，应承担相应赔偿责任。如果物业公司能提供证据证明其履行了安保义务，则相应的免责。
4.出差在外，房子常年每人居住，并没有享受到物业服务，能否不交物业费？
不能。《民法典》第944条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
物业公司提供的是小区公共事务管理服务，即对小区内建筑进行维修养护、环境卫生和相关秩序等方面的日常维护。所以即使没有实际居住也应当交纳物业费。
5.物业公司以断水断电的方式催缴物业费，合法吗？
不合法。《民法典》第944条规定：业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
当业主不交物业费时，物业服务人应当先行催告，物业公司救济途径只能诉讼或者仲裁，不得断水断电断气索要物业费。
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